El auge de la construcción de viviendas que vivió nuestro país luego de la devaluación, y que ahora se está desacelerando, estuvo más vinculado al negocio de inversionistas que tenían fondos ociosos que a las chances de los asalariados de lograr acceso a una vivienda propia. En estos cinco años, los precios de las propiedades acompañaron la evolución de dólar y permitieron a los inversores mantener constante el valor de los billetes sacados del corralito o del fondo del colchón. Y la evolución de los precios de los inmuebles actuó en sentido contrario para los trabajadores de ingresos medios, porque los salarios apenas se duplicaron en ese tiempo y hoy son insuficientes, en muchos casos, para que puedan calificar en las líneas de crédito tradicionales. Para colmo, cerca del 40% de la economía es informal, y por eso los asalariados, como los cuentapropistas, no pueden en muchos casos demostrar los ingresos necesarios para obtener créditos en los bancos.
La situación actual difiere sustancialmente de la de mediados del siglo pasado: entonces, el stock de créditos hipotecarios equivalía al 40% del PBI; y hoy a gatas llega al 2%, según estimaciones realizadas por el Banco Río. Hay que recordar, además, que del total de propiedades construidas en Capital Federal - epicentro del boom inmobiliario - sólo el 7,9% de las escrituras de este año fueron financiadas con hipotecas, según datos del Instituto de Estadísticas y Registro de la Construcción (IERIC). En todo el país, según el Banco Central, el préstamo hipotecario para viviendas ronda los 6.505 millones de pesos, menos del 14% del total de créditos del sistema financiero. El volumen de préstamos para viviendas está además un 40% por debajo del registro de fines de 2001.
Frente a esta situación, el gobierno nacional ideó un plan para facilitar a los inquilinos la adquisición de una vivienda propia, pero sólo el Banco Nación - donde se otorgaron más de 3 mil préstamos -logró una buena cantidad de clientes de ese producto. En el resto de las entidades, la adhesión fue muy escasa. Ahora ahora el gobierno está preparando un programa más ambicioso, que incluiría un sistema de doble hipoteca. Con él, una vez que devuelva el dinero que le prestó el banco, el propietario deberá reintegra al Estado otro porcentaje del crédito, que podría ser equivalente al 20% del valor de la vivienda.
No sería esta la primera ni la segunda vez que el gobierno tome cartas en el asunto. La intervención del Estado ya es decisiva a la hora de asegurar condiciones dignas de vida a un porcentaje de los habitantes de barrios carenciados o asentamientos. En 2001 se hizo un censo nacional que determinó la necesidad de construir más de 3 millones de viviendas para suplir el déficit habitacional de más de un tercio de la población, en especial la de menores ingresos. Y el mantenimiento de los planes para atender esa problemática social es crucial para no empeorar el indicador.
En el otro extremo, los fideicomisos constituidos por las grandes empresas constructoras, los fondos de inversión y los mecanismos de autofinanciamiento con fondos ociosos son decisivos en la edificación de torres lujosas en territorio porteño y en barrios privados de zonas del conurbano. Pero en el medio de los dos extremos sociales queda una amplia franja profesionales, asalariados y comerciantes con sueldos o ingresos medios que hoy tienen pocas chances de acceder a créditos debido a los costos y requisitos exigidos. Según la cámara de agentes inmobiliarios, el crédito hipotecario en España tiene un período de amortización de 30 años y una tasa de interés ronda el 5%, mientras que en Argentina el plazo es inferior -generalmente de 20 años - y el interés ronda el 12%. Un problema adicional es que para conseguir el dinero del banco es necesario demostrar ingresos en blanco que como mínimo tripliquen el valor de la cuota, y alrededor de un 40% de los asalariados cobra sumas en negro.
"Sin una tasa subsidiada por el Gobierno que esté en torno a 7,5% solo podrán acceder a los préstamos hipotecarios las personas del sector privado que hayan percibido mayores aumentos en sus salarios. Con los ingresos, el valor de los inmuebles y las condiciones crediticias actuales, muchos están condenados a no ser nunca propietarios", observó el economista Eduardo Fracchia, de la Universidad Austral. Si el Estado saliera en auxilio de los sectores medios, también contribuiría mantener alto el crecimiento de la construcción, que hoy avanza a un moderado ritmo del 7% anual, y ayudaría a mantener alta la tasa de creación de empleo. Hay que recordar que la construcción de viviendas particulares y públicas, las obras de infraestructura y las actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler, en su conjunto, explican alrededor de 35% de los puestos de empleo generados entre mayo de 2006 y mayo de 2007. Sólo la construcción generó 53 mil empleos nuevos en sólo un año, según datos relevados por el Indec.En la Argentina el stock de hipotecas representa sólo el 2% del PBI. Es 20 veces menos que en Chile y 40 veces menos que en España. Significa que todavía hay un largo camino por recorrer.
La situación actual difiere sustancialmente de la de mediados del siglo pasado: entonces, el stock de créditos hipotecarios equivalía al 40% del PBI; y hoy a gatas llega al 2%, según estimaciones realizadas por el Banco Río. Hay que recordar, además, que del total de propiedades construidas en Capital Federal - epicentro del boom inmobiliario - sólo el 7,9% de las escrituras de este año fueron financiadas con hipotecas, según datos del Instituto de Estadísticas y Registro de la Construcción (IERIC). En todo el país, según el Banco Central, el préstamo hipotecario para viviendas ronda los 6.505 millones de pesos, menos del 14% del total de créditos del sistema financiero. El volumen de préstamos para viviendas está además un 40% por debajo del registro de fines de 2001.
Frente a esta situación, el gobierno nacional ideó un plan para facilitar a los inquilinos la adquisición de una vivienda propia, pero sólo el Banco Nación - donde se otorgaron más de 3 mil préstamos -logró una buena cantidad de clientes de ese producto. En el resto de las entidades, la adhesión fue muy escasa. Ahora ahora el gobierno está preparando un programa más ambicioso, que incluiría un sistema de doble hipoteca. Con él, una vez que devuelva el dinero que le prestó el banco, el propietario deberá reintegra al Estado otro porcentaje del crédito, que podría ser equivalente al 20% del valor de la vivienda.
No sería esta la primera ni la segunda vez que el gobierno tome cartas en el asunto. La intervención del Estado ya es decisiva a la hora de asegurar condiciones dignas de vida a un porcentaje de los habitantes de barrios carenciados o asentamientos. En 2001 se hizo un censo nacional que determinó la necesidad de construir más de 3 millones de viviendas para suplir el déficit habitacional de más de un tercio de la población, en especial la de menores ingresos. Y el mantenimiento de los planes para atender esa problemática social es crucial para no empeorar el indicador.
En el otro extremo, los fideicomisos constituidos por las grandes empresas constructoras, los fondos de inversión y los mecanismos de autofinanciamiento con fondos ociosos son decisivos en la edificación de torres lujosas en territorio porteño y en barrios privados de zonas del conurbano. Pero en el medio de los dos extremos sociales queda una amplia franja profesionales, asalariados y comerciantes con sueldos o ingresos medios que hoy tienen pocas chances de acceder a créditos debido a los costos y requisitos exigidos. Según la cámara de agentes inmobiliarios, el crédito hipotecario en España tiene un período de amortización de 30 años y una tasa de interés ronda el 5%, mientras que en Argentina el plazo es inferior -generalmente de 20 años - y el interés ronda el 12%. Un problema adicional es que para conseguir el dinero del banco es necesario demostrar ingresos en blanco que como mínimo tripliquen el valor de la cuota, y alrededor de un 40% de los asalariados cobra sumas en negro.
"Sin una tasa subsidiada por el Gobierno que esté en torno a 7,5% solo podrán acceder a los préstamos hipotecarios las personas del sector privado que hayan percibido mayores aumentos en sus salarios. Con los ingresos, el valor de los inmuebles y las condiciones crediticias actuales, muchos están condenados a no ser nunca propietarios", observó el economista Eduardo Fracchia, de la Universidad Austral. Si el Estado saliera en auxilio de los sectores medios, también contribuiría mantener alto el crecimiento de la construcción, que hoy avanza a un moderado ritmo del 7% anual, y ayudaría a mantener alta la tasa de creación de empleo. Hay que recordar que la construcción de viviendas particulares y públicas, las obras de infraestructura y las actividades inmobiliarias, empresariales y de alquiler, en su conjunto, explican alrededor de 35% de los puestos de empleo generados entre mayo de 2006 y mayo de 2007. Sólo la construcción generó 53 mil empleos nuevos en sólo un año, según datos relevados por el Indec.En la Argentina el stock de hipotecas representa sólo el 2% del PBI. Es 20 veces menos que en Chile y 40 veces menos que en España. Significa que todavía hay un largo camino por recorrer.
No hay comentarios.:
Publicar un comentario